税理士による “税金のこと” part2「住宅ローン控除」ってなに?どのくらいお金が戻るの?

会社員のAさんは、名古屋で新築マンションの購入を検討しています。パート勤めの妻と一緒に、マンション購入資金をコツコツ貯めてきたものの…数千万円もする一生に一度の買い物を「一括払いで!」というのは、さすがに難しい状況です。そこでAさんは現実的に、住宅ローンを利用することにしました。住宅ローンを利用して住まいを購入すると、「住宅ローン控除」の適用を受けられることは知っているのですが、その内容については、まだまだこれから勉強する段階。まずは「住宅ローン控除の基本」を勉強することにしました。

入居時から10年間、所得税等が控除される制度

「住宅ローン控除」とは、住宅ローンを利用して住まいを購入した場合に、「年末時点での住宅ローンの残高の1%」が、入居時から10年間にわたって、給与などから納めた所得税や住民税から控除される制度のことをいいます。「住宅ローン控除」または「住宅ローン減税」として知られる制度ですが、正式には「住宅借入金特別控除」といいます。

なお、平成31年度税制改正により、令和元年10月1日からの消費税10%への引き上げに伴い、この制度は拡充されています。対象となるのは、消費税率10%が適用される住宅を取得し、令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に入居した場合で、控除期間が10年から13年へと3年間延長されます。

さて、「住宅ローン控除を利用すれば、税金がたくさん戻ってくる」というイメージをお持ちの方が多いようですが、実際のところ、ご自身が納めた所得税や住民税以上のお金が戻ってくることはありません(所得税から控除できなかった分のお金は、住民税から控除されます)。そういった点も含めて、まずは住宅ローン控除の仕組みを確認してみましょう。

「住宅ローン控除」が適用される要件とは?

「住宅ローン控除」は、「住宅ローンを利用して新築マンションを購入すれば、どんな場合でも適用される」わけではありません。適用要件としては以下のようなものがあります。

◆ 住宅ローンの返済期間が10年以上であること。

控除の対象となる住宅ローンは、銀行などの金融機関が提供する一般的な住宅ローンや、「フラット35」などになります。親族からの援助、いわゆる「親ローン」「身内ローン」は対象になりません。また、勤務先からの借入金の場合は、1%以上の利率が必要です。一般的な住宅ローンを利用して、住宅ローン控除を適用させるほうが良いのか?親族からの援助を受けて、住宅ローンの利息を払わないほうが良いのか?について、しっかりと考えておく必要があります。

◆ 物件を取得してから6か月以内に入居し、控除を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること。

これについては、「自分自身が住む」ことが必要です。子どもや親が住むための住まいの場合、適用されません。

◆ 登記簿上の専有面積が50㎡以上で、事務所や店舗として使用している場合、その1/2以上が自己の居住用であること。

◆ 控除を受ける年分の合計所得金額が「3,000万円以下」であること。

注意すべき点は、「年収」ではなく「所得」である点です。年収から各種控除を差し引いて、3,000万円以下であれば適用となります。

なお、「住宅ローン控除」は新築マンションにのみ適用される訳ではありません。一戸建て、中古住宅、リフォームや増改築の場合も「住宅ローン控除」を受けることができます。それらの適用要件は上記のほかに細かく決められています。

それでは、住宅ローン控除の控除額・控除率を確認してみましょう。控除の条件や内容は、下記の通り「一般住宅」と「認定住宅」で異なります。前述の通り、消費税率10%が適用される住宅を取得し、令和元年10月~令和2年12月までの間に入居した場合、控除期間は3年延長の13年間となります。

住宅の種類 居住開始時期 借入先などの年末残高の限度額 控除率 最大控除額 期間
一般住宅 令和3年12月まで 4,000万円 1% 40万円 10年間
認定住宅 令和3年12月まで 5,000万円 1% 50万円 10年間

※認定住宅=「認定長期優良住宅」や「認定低炭素住宅」にあたる住まいのこと。

たとえば、一般的な住宅ローンで3,000万円を借りる場合、上の表に、単純に数字を当てはめてみると、「3,000万円×1%×10年間」で300万円という数字が出てきます。そのため、「年間30万円が10年間も続けて戻ってくる!」といった印象を受けますが、必ずしも最大控除額が適用されるわけではなく、一人ひとりの条件によって最大控除額は変わってきます。

そもそも、ローン残高は支払いをしている限り減っていきますし、ご自身が納めた所得税や住民税以上のお金が戻ってくることはありません。それでは、実際にはどのくらいのお金が戻ってくるのでしょうか。モデルのAさんを例に、シミュレーションをしてみましょう。

住宅ローン控除のシミュレーション(参考例)

Aさんが4,500万円の新築マンション(住宅の種類は「一般住宅」)を購入した場合、どのくらいの控除があるのかを大まかに試算してみました。
条件・結果は世帯ごとに変わってきますので、あくまでも参考例としてご確認ください。

Aさんの家族構成は… Aさん、妻(扶養家族)、子ども1人(幼稚園児)
Aさんの年収は… 500万円
Aさんの所得税額は… 約10万円
Aさんの住民税額は… 約20万円
住宅ローンの借入れ額は… 4,500万円(頭金・ボーナス払いなし)
年末時点でのローン残高は… 約4,400万円

※所得税額と住民税額については、基礎控除:38万円/配偶者控除:38万円/生命保険料控除:4万円/社会保険料控除:70万円として試算しています。

控除額の上限は「年末時点での住宅ローンの残高の1%」です。ただし、Aさんの場合「借入先などの年末残高の限度額」が「4,000万円(一般住宅の場合)」を超えていることから、控除額の上限は控除限度額の「40万円」となります。

Aさんの所得税額は約10万円ですので、所得税分は全額が控除されます。控除額の上限は40万円でしたので、控除できていない額は約30万円です。控除しきれなかった額については、住民税から控除されることになります。

Aさんの住民税額は約20万円ですが、住民税からの控除額は、「所得税の課税総所得金額等の合計額の7%」の額で「最高13万6,500円」です。

この試算の場合、Aさんの所得税の課税総所得金額は196万円になるので、「196万円×7%=13万7,200円」となると、住民税からの控除額は最高の「13万6,500円」となります。

最終的に、Aさんの場合…
所得税からの控除額「約10万円」と、住民税からの控除額「13万6,500円」の合計「23万6,500円」が控除額となります。

「住宅ローン控除」の適用を受けるには、初年度に「確定申告」が必要

「住宅ローン控除」の適用を受けるためには、「入居した翌年の3月15日まで」の間に確定申告をする必要があります。確定申告をしないと、納め過ぎた所得税を還付してもらうための「還付申告」ができないため、「住宅ローン控除」の適用が受けられなくなります。

名古屋市内のマンションを購入し、居住されている方の場合、名古屋市内の居住地を管轄する税務署で確定申告を行うことになります。「税務署に行く時間がない」という場合は、郵送やインターネットでも手続きが可能です。

2年目以降は確定申告をしなくても良い?

Aさんのような会社員(給与所得者)の場合、2年目以降は確定申告をしなくても、勤務先の年末調整で手続きができます。2年目以降は、10月下旬頃に手元に届く税務署からの「年末調整のための住宅借入金等控除証明書」と、金融機関からの「残高証明書」を勤務先に提出することで、確定申告をする必要がなくなります。

※税務署からの「年末調整のための住宅借入金等控除証明書」については、9年分が一括で手元に届きますので、無くしたりしないよう大切に保管してください。

アドバイスをいただいた税理士さんのご紹介

田代健太郎氏

クロスト税理士法人/代表税理士/田代健太郎 氏
大学卒業後、大手税理士法人などでの勤務を経て、平成26年に自身が所長を務める「田代健太郎税理士事務所」を設立。平成30年に法人化し「クロスト税理士法人」に。税務・会計の専門家として決算申告業務、経営支援業務、独立・開業支援業務、医業経営支援業務などの業務を幅広く手がける。法人に対する支援業務にとどまらず、生命保険・金融資産の検討・見直し、不動産運用に関するコンサルティングなど、個人に対する各種サービスも提供している。
クロスト税理士法人 https://crosst-tax.jp/

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