税理士による “税金のこと” part1新築マンションを購入すると、どんな税金がかかるの？

名古屋で新築マンションの購入を検討している、会社員のAさん。家族（パートで働く妻と幼稚園に通う子ども1人）と一緒に、末永く、安心して暮らせる新築マンションを探しています。ところが、Aさんはマンション購入を意識し始めたばかり。今のところ、「広さは約80㎡、間取り3LDKの新築マンションを5,000万円くらいで…」といったアバウトなイメージしかありません。そんなAさん、奥さんの「マンションを購入すると、いろいろと税金がかかるらしい…」のひとことが気になったので、まずはマンション購入時にかかる税金について調べてみることにしました。

新築マンションの「購入時」にかかる税金とは？

【1】消費税（しょうひぜい）

消費税は商品やサービスを購入（消費）する際にかかる税金ですが、新築マンションを購入する際にも、もちろん消費税がかかります。一般的な新築マンションの購入時にかかる消費税額は「土地を除いた建物の価格×税率10％」です（土地の価格に消費税はかかりません）。

Aさんが検討しているマンションの販売価格は5,000万円ですが、その内訳は土地1,700万円、建物3,300万円（本体3,000万円+消費税「3,000万円×10％＝300万円」）です。なお、矢作地所のマンションの価格は「税込価格」ですので、消費税について新たに計算していただく必要はありません。詳しくは当社スタッフにお問い合わせください。

さて、新築マンション購入時の消費税は、建物の代金だけにかかるのではありません。「登記」の手続きに必要となる司法書士報酬や、新築マンション購入にローンを利用する方の場合は、金融機関に支払う融資手数料にも消費税がかかります。消費税については「何に、いくらかかるのか？」を、きちんと把握しておきましょう。

令和元年10月1日の消費税の引き上げに伴い、「住宅ローン控除」の延長のほか、「贈与税」の非課税枠の拡大も行われています。それらの内容もしっかりチェックしながら、ご自身のライフプランや資金計画にピッタリの新築マンションを選ぶようにしましょう。

※「住宅ローン控除」、「贈与税」については、part2以降で詳しくご説明します。

【2】印紙税（いんしぜい）

マンションを購入する際には、売主との間で建物の売買契約書を交わしたり、金融機関との間で住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）を交わしたりします。それらの契約書にかかる税金が印紙税です。印紙税の税額については、契約書に記載される金額（マンションの価格や住宅ローンの借入額）で決まります。なお、印紙税は原則として、契約書に印紙税相当額の収入印紙を貼り付ける形で納付します。

不動産の売買契約書の印紙税（1通ごと）

住宅ローンの金銭消費貸借契約書の印紙税（1通ごと）

【3】登録免許税（とうろくめんきょぜい）

土地や建物の権利関係を明らかにするためには、「登記」の手続きが必要になります。登録免許税は、登記をする際にかかる税金です。たとえば、新築マンションを購入する場合、まずは「所有権保存登記」の手続きが必要です。

さらに、ローンを利用して購入する場合には「抵当権設定登記」の手続きも必要になります。登録免許税はそれぞれの手続きに対してかかりますが、新築マンションを購入する際は購入と借入が同じタイミングになることから、一緒にまとめて支払うことになります。

なお、「登記簿上の床面積が50㎡以上」などの条件を満たす物件の場合、税率の軽減措置が適用されます。下の表でご確認ください。

新築マンション購入時に必要なのは･･･
所有権保存登記と抵当権設定登記（住宅ローン利用の場合）

住宅用家屋の所有権保存登記（令和9年3月31日まで）

※特定認定長期優良住宅または認定低炭素住宅の所有権保存登記の場合、軽減税率0.1％が適用されます（令和9年3月31日まで）。

住宅ローンの抵当権設定登記（令和9年3月31日まで）

【4】不動産取得税（ふどうさんしゅとくぜい）

不動産取得税は読んで字のごとく、土地や建物といった不動産を取得したときにかかる税金です。税額は「固定資産税評価額」に原則4％をかけた金額になります。ただし、土地および住宅の場合、令和9年3月31日までは軽減税率の特例として税率が3％になります。

また、新築住宅の場合、床面積が「50㎡以上240㎡以下」の場合、固定資産税評価額から1,200万円まで（※令和8年3月31日までの特例）控除されます。
なお、不動産取得税は都道府県が課税する「道府県税」ですので、名古屋でマンションを購入する場合は、愛知県に納めることになります。

新築マンションの「購入後（保有期間中）」にかかる税金とは？

【1】固定資産税（こていしさんぜい）

固定資産税は、毎年1月1日の時点でマンションや一戸建て等を所有している場合、物件の所在地の市町村に対して収める税金（地方税）です。「固定資産税評価額」に税率をかけたものが税額になります。税率は1.4％が標準ですが、市町村によっては異なる場合があります。名古屋市の場合、税率は標準の1.4％です（令和6年4月現在）。
名古屋市では、市税事務所から送付される納税通知書または納付書によって納めることになります。

【2】都市計画税（としけいかくぜい）

都市計画税は固定資産税と同様に、毎年1月1日の時点でマンションや一戸建て等を所有している方が、物件の所在地の市町村に対して収める税金（地方税）です。ちなみに、都市計画税は、道路や公園、下水道などの整備、市街地開発や区画整理事業などに全額が使われます。
都市計画税の税額は、「固定資産税評価額」に上限0.3％以下の税率をかけた金額になります。この税率も市町村によって異なる場合があります。なお、名古屋市の場合、税率は上限の0.3％です（令和6年4月現在）。納税方法については、固定資産税と一緒に名古屋市に納めることになります。

ここまでが、新築マンションの購入時から購入後までにかかる税金になります。なお、将来、マンションを売却したり、誰かに貸したりするといった場合には、その他の税金がかかってきます。初めてマンション購入を検討する方の多くが、「こんなにたくさんの税金がかかるとは…」と驚かれます。しかし、マンションはそれだけ高額な買い物ということなのです。物件選びや資金計画については、慎重に慎重を重ねて進めていくように心がけましょう。